L’augmentation des loyers est possible lorsque le logement est remis à la location après le départ d’un locataire ou lors du renouvellement du bail avec le locataire occupant. Elle est libre sauf si l’appartement se situe dans une ville où les loyers sont «plafonnés». Deux dispositions se superposent : le décret du 1er aout 2012 renouvelé chaque année plafonne l’augmentation des loyers dans plusieurs centaines de villes et la loi Alur de mars 2014 qui encadre les loyers dans quelques villes.
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Depuis le 1er août 2012, il n’est plus possible d’augmenter le loyer comme bon vous semble dans plusieurs centaines de communes, mais seulement dans celles-là. Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 précise que ces dispositions concernent les propriétaires et locataires de logements nus et meublés situés dans les villes de vingt-huit agglomérations qui appliquent la taxe sur les logements vacants. La hausse des loyers est alors plafonnée, mais pas les loyers. Lorsque vous remettez un bien en location, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué, sauf exceptions.
Dans trois cas, une augmentation est autorisée. Le premier : si vous entreprenez des travaux d’amélioration ou de mise en conformité entre deux locations, «pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15% maximum du coût réel des travaux TTC» (article 4 du décret n°2014-854 du 30 juillet 2014). Le second : lorsque le dernier loyer était largement inférieur à la moyenne du marché, la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer habituellement pratiqué dans le quartier et le dernier loyer que vous avez demandé. Enfin la dernière exception : si vous avez entrepris des travaux d’amélioration depuis mois de six mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Le décret du 1er aout 2012, reconduit chaque année autorise également un ajustement du loyer lors d’un renouvellement du loyer, à condition qu’il soit bien en deçà des loyers pratiqués habituellement dans le quartier. La hausse ne peut excéder la plus élevée de deux limites suivantes : soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer habituellement pratiqué dans le quartier et le dernier loyer avant le renouvellement. Soit une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel (TTC) des travaux d’amélioration ou de mise en conformité des parties communes ou privatives, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Prévu par la Loi ALUR, l’encadrement des loyers ne s’appliquera pour l’instant qu’à Paris à «titre expérimental». D’autres villes ont manifesté leur intérêt (Lille, Grenoble…) mais aucun calendrier d’application n’a été publié. Dans la capitale, la mesure devrait entrer en vigueur en juillet prochain, une fois que l’observatoire des loyers (OLAP) aura fourni les données chiffrées permettant l’application de la loi. L’encadrement s’appliquera aux locations vides ou meublées et s’appliquera aux nouveaux baux signés à partir de la mise en application de la disposition, ainsi qu’aux baux renouvelés après cette date. Un arrêté annuel préfectoral publiera prochainement les loyers de référence, à savoir un loyer médian, un loyer majoré (loyer médian plus 20%) et un autre minoré (loyer de référence moins 30%). Ces données seront en libre accès sur le site de l’OLAP, dès que les décrets et arrêtés le permettront. En attendant rien ne change.
l’article 17 II B de la loi du 10 juillet 1989 prévoit un complément de loyer dès lors que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par leur nature et leur ampleur par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Si le logement était précédemment occupé, le montant du nouveau loyer proposé pour les logements nus ou meublés dans ces zones, est limité au dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des douze derniers mois, car à défaut, le bailleur pourra appliquer l’indexation sur la base de l’IRL.
Il existe deux exceptions ce principe :
- en cas de financement par le bailleur des travaux d’amélioration des mises aux normes, de décence du logement loué depuis le départ du dernier locataire et pour un coût supérieur à 50% de la dernière année de loyer ; dans cette hypothèse, le montant du nouveau loyer pourra être augmenté de 15% du montant des travaux effectués.
Cette exception ne s’applique pas si le locataire est parti depuis 18 mois ou si le logement a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un coût égal ou supérieur à la dernière année de loyer.
- pendant le cours du bail, mais cela ne semble pas être le cas dans votre hypothèse, si le principe d’une majoration de loyer est acté par accord des parties en prévision ou suite à des travaux d’amélioration.
Le montant de la majoration est librement fixé par les parties conformément à une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (Cass. 3ème Civ. 5 juin 2002 n°00-18.697).
Mais attention, ce type d’accord n’est bien évidemment pas valable pour des travaux de simples mises aux normes et doit uniquement être consécutif à des travaux d’amélioration.
Le décret du 10/06/2015 n'est pas très explicite et précise en ces termes :
L’application d’un complément de loyer, prévu au B du II de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :
Voici un tableau établi par la doctrine sur ce qui pourrait ou pas justifier un complément de loyer :
|
Oui |
Incertain |
Non |
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Terrasse / Jardin |
Grand balcon |
Petit balcon |
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Hauteur sous plafond de plus de 3,3m |
Hauteur sous plafond de plus de 3m |
Parquet moulures |
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Parking |
Grande cave |
Cave standard |
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Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre Dame) |
Sans vis-à-vis |
Lumineux / Exposition |
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Equipements luxueux (sauna, home-cinema) |
Equipements de qualité (literie, cuisine équipée) |
Equipements inclus dans les charges (gardiennage, piscine, chauffage collectif, ascenseur) |
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Localisation |
Refait à neuf |
Par ailleurs, la doctrine pense que certains quartiers pourraient être considérés comme justifiant ce complément, tels que :
Cependant, ce ne sera qu'au travers des futures décisions des tribunaux que les critères pourront être définis de façon plus précise.